Экспертная оценка земельного участка

Экспертная оценка – это документ в форме отчета, в котором указана реальная рыночная стоимость земли. Работа оценщика заключается в поиске расчетной величины (стоимости объекта) при помощи проверенных на практике методов и с учетом всех факторов, влияющих на ценообразование на рынке. При этом специалист анализирует не только цены на похожие объекты, но и индивидуальные особенности, включая состояние окружающей среды. На практике экспертная оценка земельного участка выполняется для того, чтобы знать точный ответ на вопрос: «Сколько стоит надел?».

Что такое экспертная оценка?

Экспертной оценкой называется процесс определения реальной рыночной стоимости земли с использованием различных методологических подходов и в строгом соответствии с требованиями законодательства. Основными методами экспертных оценок являются: 1) сопоставление цен на подобные объекты; 2) учет затрат на земельные улучшения; 3) капитализация чистого рентного/операционного дохода (косвенная, прямая).     

Важно! Не путайте мнение эксперта с определением цены «на глаз» – путем сравнения предложений в интернете, опроса соседей, знакомых риелторов и друзей. При выполнении экспертной оценки стоимости земли специалист учитывает множество факторов, влияющих на ценообразование  – то, что не под силу обывателю без специального образования.     К факторам, влияющим на стоимость, относятся дата и условия продажи (вынужденная, свободная), правовой режим, местонахождение, существующие требования к использованию объекта (природоохранные, сохранение памятников архитектуры). Обязательно учитываются физические характеристики: конфигурация, размер, инженерно-геологические параметры, характер застройки, уровень обустройства, прочее. 

Основные этапы работ:

1. Подготовительный – сбор и анализ информации об объекте, анализ рынка в соответствующем регионе.
2. Производственный – определение эффективного метода экспертных оценок и поиск расчетной величины. Как правило, специалисты предпочитают тот методический подход, который обеспечивается максимально полной информацией о конкретном участке.
3. Камеральный – обработка результатов, подготовка отчета, заполнение необходимой документации.

Отличительной особенностью проведения экспертной оценки является сложность – специалисты сначала находят максимум информации, включая данные статистики о рыночном спросе на землю в конкретном регионе, а затем анализируют все факторы, от которых зависит расчетная величина. При этом исследованию подлежат не только общеизвестные условия (близость к морю, транспортная доступность, наличие супермаркета и дошкольных учреждений), но и специальные – плотность населения, фондоемкость, состояние экологии, разнообразие мест приложения услуг и труда.     

Зачем нужна экспертная оценка?

Экспертная оценка земли – документ, без которого невозможно решить массу вопросов, так как его необходимо предоставить и нотариусу, и в суд, и в банковские учреждения. Даже при создании фирмы нужно знать ответ на вопрос: «Сколько стоит земля?» чтобы правильно оформить взнос в уставной капитал. Чаще всего работа оценщика требуется в случаях:  

• совершение гражданско-правовых сделок (купля-продажа);
• кредитование под залог (ипотека);
• переуступка долговых обязательств;
• судебные и имущественные споры (определение убытков землепользователей, раздел имущества, прочее);
• страхование недвижимости;
• выкуп или обмен долей (выполняется оценка доли земельного участка);
• реализация строительных и инвестиционных проектов;
• внесение актива в уставной капитал в качестве имущественного вклада учредителя;
• определение арендной ставки по договору;
• для бухгалтерского учета и принятия управленческих решений.

В такой ситуации продавец будет прямо заинтересован минимизировать свои потери и объяснит «ценник» тем, что за такую сумму объект был куплен 1-2-3 года назад. Единственный способ определить реальные цифры за понравившиеся «сотки» - заказать экспертную оценку дачного участка и ограничить полет фантазии владельца суммой, указанной в документе. Вы не только сэкономите нервы и время на утомительные торги, но и не дадите себя обмануть недобросовестному продавцу!      

Обратите внимание! Мнение эксперта и рекомендации риелтора при совершении сделок купли-продажи – это, как говорят в Одессе, две разные вещи! Первый не получает комиссионные (% от стоимости объекта) и не будет завышать цену, чтобы побольше заработать. Поэтому экспертную оценку и называют независимой, так как в отчете отражается реальная рыночная стоимость.      

Кроме того, работа оценщика потребуется при ликвидации, реорганизации и банкротстве предприятий, в которых часть имущества находится в государственной или коммунальной собственности. Фактически оценка рыночной стоимости земли нужна всем – и населению, и организациям – у кого есть в собственности участок, с которым планируется совершать какие-либо действия (продавать, переоформлять, прочее), а также потенциальным покупателям заветных «соток».