Експертна оцінка земельної ділянки

Експертна оцінка — це документ у формі звіту, в якому зазначено реальну ринкову вартість земельної ділянки. Робота оцінювача полягає у визначенні розрахункової величини (вартості об’єкта) за допомогою перевірених на практиці методів із урахуванням усіх факторів, що впливають на формування ціни на ринку. При цьому фахівець аналізує не лише ціни на схожі об’єкти, а й індивідуальні особливості, включаючи стан навколишнього середовища. На практиці експертна оцінка земельної ділянки виконується для того, щоб отримати точну відповідь на запитання: «Скільки коштує наділ?»

Що таке експертна оцінка?

Експертною оцінкою

називається процес визначення реальної ринкової вартості землі з використанням різних методологічних підходів та у суворій відповідності до вимог законодавства. Основними методами експертних оцінок є: 1) порівняння цін на подібні об’єкти; 2) врахування витрат на покращення земель; 3) капіталізація чистого рентного/операційного доходу (непряма, пряма).

Важливо! Не плутайте думку експерта з визначенням ціни «на око» — шляхом порівняння пропозицій в інтернеті, опитування сусідів, знайомих ріелторів і друзів. Під час проведення експертної оцінки вартості землі фахівець враховує безліч факторів, що впливають на формування ціни — те, що недоступно пересічній людині без спеціальної освіти.

До факторів, що впливають на вартість, належать дата та умови продажу (вимушений чи вільний продаж), правовий режим, місцезнаходження, наявні вимоги щодо використання об'єкта (природоохоронні, збереження пам’яток архітектури). Обов’язково враховуються фізичні характеристики: конфігурація, розмір, інженерно-геологічні параметри, характер забудови, рівень благоустрою та інші особливості.

Основні етапи робіт:

1. Підготовчий – збір та аналіз інформації про об’єкт, аналіз ринку у відповідному регіоні.
2. Виробничий – визначення ефективного методу експертної оцінки та пошук розрахункової величини. Як правило, фахівці обирають той методичний підхід, який базується на максимально повній інформації щодо конкретної ділянки.
3. Камеральний – обробка результатів, підготовка звіту, заповнення необхідної документації.

Відмінною особливістю проведення експертної оцінки є її складність — фахівці спочатку збирають максимальну кількість інформації, включно зі статистичними даними про ринковий попит на землю в конкретному регіоні, а потім аналізують усі фактори, від яких залежить розрахункова величина.При цьому досліджуються не лише загальновідомі умови (близькість до моря, транспортна доступність, наявність супермаркету та дошкільних закладів), а й спеціальні — щільність населення, фондоємність, стан екології, різноманітність місць прикладання послуг і праці.

Навіщо потрібна експертна оцінка?

Експертна оцінка землі

— це документ, без якого неможливо вирішити багато питань, оскільки його необхідно надати як нотаріусу, так і в суд чи банківські установи. Навіть під час створення компанії потрібно знати відповідь на запитання: «Скільки коштує земля?» , щоб правильно оформити внесок до статутного капіталу. Найчастіше послуги оцінювача потрібні в таких випадках:

• укладання цивільно-правових угод (купівля-продаж);
• кредитування під заставу (іпотека);
• переуступка боргових зобов’язань;
• судові та майнові спори (визначення збитків землекористувачів, поділ майна тощо);
• страхування нерухомості;
• викуп або обмін часток (оцінюється частка земельної ділянки);
• реалізація будівельних та інвестиційних проєктів;
• внесення активу до статутного капіталу як майнового внеску засновника;
• визначення орендної ставки за договором;
• для бухгалтерського обліку та ухвалення управлінських рішень.

У такій ситуації продавець буде прямо зацікавлений мінімізувати свої втрати й пояснить «цінник» тим, що об’єкт було куплено за таку суму 1–2–3 роки тому. Єдиний спосіб дізнатися реальну вартість вподобаних «соток» — замовити експертну оцінку дачної ділянки та обмежити політ фантазії власника сумою, зазначеною в документі. Ви не лише заощадите нерви й час на виснажливих торгах, а й не дозволите недобросовісному продавцю вас ошукати! 

Зверніть увагу! Думка експерта та рекомендації рієлтора під час укладання угод купівлі-продажу — це, як кажуть в Одесі, дві великі різниці! Експерт не отримує комісійних (% від вартості об’єкта) і не буде навмисно завищувати ціну, щоб більше заробити. Саме тому експертну оцінку називають незалежною, адже у звіті відображається реальна ринкова вартість.  

Крім того, робота оцінювача буде необхідна під час ліквідації, реорганізації або банкрутства підприємств, у власності яких є майно державної або комунальної форми. Фактично оцінка ринкової вартості землі потрібна всім — і населенню, і організаціям, які мають у власності ділянку, з якою плануються будь-які дії (продаж, переоформлення тощо), а також потенційним покупцям омріяних «соток».